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征集主题：腾博会官网_中国足彩网$【娱乐平台】公开征求《业主大会和业主委员会指导规则》（征求意见稿）意见的公告
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征集时间：2023年03月02日 - 2023年04月02日
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征集单位：海安市城市管理局
2022年11月25日，江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准通过《南通市人民代表大会常务委员会腾博会官网_中国足彩网$【娱乐平台】修改〈南通市住宅物业管理条例〉的决定》，为对应上位法的相关规定，结合腾博会官网_中国足彩网$【娱乐平台】业主大会和业主委员会工作实际，腾博会官网_中国足彩网$【娱乐平台】对2021年8月10日印发施行的《海安市业主大会和业主委员会指导规则》进行了部分修订，欢迎社会各界、广大业主对修订后《业主大会和业主委员会指导规则》（征求意见稿）提出意见、建议。
一、意见、建议时间：2023年3月2日至2023年4月2日。
二、反馈途径：可通过信函、传真、电子邮件等方式书面提出意见、建议。
三、联系人：陶文明电话（传真）：0513-88862693
邮箱：
地址：丹凤路69号市城管局物业科
海安市城市管理局
2023年3月2日
附件
第一章总则
第一条为了深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，弘扬社会主义核心价值观，规范业主大会、业主委员会活动，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《南通市住宅物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和中共中央办公厅印发《腾博会官网_中国足彩网$【娱乐平台】加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条本市行政区域内各类集中居住的小区成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。
第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的
合法权利，履行相应的义务。
第四条业主委员会由业主大会在街道办事处（镇人民政府）指导监督下依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。
业主委员会应当主动接受党和政府的领导，自觉接受业主的监督。
第五条业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第六条市城管局负责全市业主大会、业主委员会活动的指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。
各街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、换届选举；各街道办事处（镇人民政府）应当建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务协调等社区（村）服务机构，配备专人，明确职责，完善公共服务体系，及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉，调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷；宣传业主大会、业主委员会等相关政策法规。
居（村）民委员会在各街道办事处（镇人民政府）领导下，督促业主大会、业主委员会按责履职，开展日常工作。建立居（村）党组织、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”工作机制，理顺工作关系，推动物业管理工作提质增效，提升物业管理水平。
第七条市政府成立物业管理工作领导小组，设立市物业
管理工作领导小组办公室（简称市物管办），建立市物业管理联席会议制度，负责全市物业管理工作组织协调、督查推进、研究制定全市物业管理政策措施，重大矛盾纠纷调处等。
各街道办事处（镇人民政府）应当建立由居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度。联席会议由各街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接等过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。有下列情况之一的，应当召开联席会议：
（一）业主委员会不依法履行职责，管理混乱的；
（二）业主委员会选举、换届过程中出现重大问题的；
（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；
（四）提前终止物业服务合同引起矛盾纠纷的；
（五）物业服务企业退出和交接过程中出现重大问题的；
（六）业主、业主委员会、物业服务企业之间出现重大矛盾纠纷的；
（七）事关住宅小区的重大决策、大额维修资金的动用或
者动用维修资金的维修项目涉及小区的安全秩序，但不能得到三分之一以上的关联业主同意的；
（八）需要协调解决物业管理其他重要问题的。
各街道办事处（镇人民政府）负责整理、保管联席会议记录或者形成的会议纪要。重大问题及时向市物业管理重大矛盾纠纷协调工作领导小组报告，联席会议成员等相关单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。
第二章业主大会
第一节业主
第八条房屋的所有权人为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业管理工作提出改进建议或合理化要求；
（八）对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备
使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，配合做好
公共设施设备、公共区域的维护维修；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，共同维护物业管理区域内和谐稳定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业费；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第二节一般规定
第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数低于十人且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
第十三条业主户数超过三百户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。
业主代表大会成立后，履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。
以下，本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。
第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十五条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案；
（四）选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共用部位和共用设施设备从事经营活动，制定所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等；
（九）决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。
业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项的，应当经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意。
第十六条管理规约应当对下列主要事项作出约定：
（一）物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共
用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章
制度；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益
使用分配，以及收益的管理方式；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）业主文明行为规范；
（八）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
第十七条业主大会议事规则应当对下列事项作出规定：
（一）业主大会名称以及相应的物业管理区域；
（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（三）业主大会会议的表决程序；
（四）业主代表的产生方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主委员会成员的资格、人数和任期；
（七）业主委员会职责；
（八）业主委员会议事规则；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管
理；决定设立业主委员会专职财会人员的，明确聘用方式、职
责、薪酬标准；
（十一）是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准；
（十二）经营性收益使用和分配的具体办法；
（十三）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第三节首次业主大会会议筹备
第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会
会议：
（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第十九条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关文件资料。
第二十条符合成立业主大会条件的，各街道办事处（镇人民政府）应当自收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。市城管局应当指导筹备组开展工作。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。
筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、
宣传、文印资料等费用由建设单位承担。
无法落实建设单位以及业主委员会改选的必要经费由属地街道办事处（镇人民政府）负责保障。
第二十一条街道办事处（镇人民政府）按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：
（一）确定筹备组人数，筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的百分之六十；
（二）依法确定筹备组业主成员的推荐产生办法，并在物业管理区域内显著位置张贴公告；征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于十五日；
（三）筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安派出所等派员参加；
（四）筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员
担任；
（五）拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位
置公示，公示期不少于七日。业主对拟定的筹备组成员有异议的，应当在公示期内实名书面向街道办事处（镇人民政府）提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处（镇人民政府）负责协调解决；
（六）街道办事处（镇人民政府）可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协助筹备工作；
（七）公示结束后，书面报市城管局备案；
（八）筹备组经市城管局备案后，在物业管理区域内显著
位置公告筹备组成立情况。公告内容包括筹备组成立时间、成
员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成，
公告期不少于十五日。筹备组自公告之日起成立；
（九）筹备组应当接受市城管局培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字；
（十）筹备组自成立之日起，七日内召开筹备组第一次会议。
第二十二条筹备组工作原则如下：
（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组第一次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；
（二）筹备组表决事项时，应当经半数以上成员同意；
（三）筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明
“同意”或“反对”；
（四）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备
组组长签发，并告知属地街道办事处（镇人民政府）；
（五）筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；
（六）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法
人或者其他组织的除外。街道办事处（镇人民政府）协调指导筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的，街道办事处（镇人民政府）另行确定筹备组组长。
第二十三条筹备组应当自成立之日起九十日内，完成以下筹备工作：
（一）初步确定本物业管理区域是否设立业主代表大会制
度，并据此拟定业主大会议事规则和管理规约草案；
（二）统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（三）确定首届业主委员会成员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单；拟设立业主代表大会的，按本规则第二十四条规定办理；
（四）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、地点、表决事项、表决规则等；
（五）首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办法，组织产生业主大会监票人名单；
（六）确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和
费用结算方案等；
（七）确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选
人的选举；如需回避的，则增补筹备组成员；
（八）将上述一至七项所列内容在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内的显著位置公示，并书面通知全体业主，公示期不少于七日。公示中明确征集业主意见的征集期限以及意见汇总方式。业主在征集期限内书面提交意见
建议的，筹备组应当予以签收；
（九）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。
第四节首次业主大会会议的召开
第二十四条首次业主大会应当按照本规则的有关规定组
织召开。首次业主大会会议内容包括：
（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会成员、候补成员；
（三）设立业主代表大会制度的，按照表决通过的议事规则中确定业主代表产生办法，产生业主代表，召开第一次业主代表大会；
（四）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十五条筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。因特殊原因超过九十日仍未召开首次业主大会的，经街道办事处（镇人民政府）确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过三十日。超过延长期限，仍然无法有效组织召开首次业主大会时，街道办事处（镇人民政府）应及时予以指导和协调，并确定是否需要继续召开业主大会，再次延长时间不宜超过十五日。经确定无法继续召开的，由街道办事处（镇人民政府）确认首次业主大会筹备组解散。
第二十六条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通
过，依法当选的业主委员会成员达到法定最低人数及以上但未达到预定人数的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告，在街道办事处（镇人民政府）指导下，可延长三十日进行补选，对第一轮未当选的候选人进行第二轮补选。候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告并进行增补；第二轮补选仍未达到预定人数的，可以成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数的单数为准。最终入选人数为偶数的，排名最后一位的列为候补成员。排名最后的入选人员得票相同时，根据平衡原则、党员、“两代表一委员”优先原则、群众公认原则等确定排序，最后一名列为候补成员。
第二十七条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会成员未达法定最低人数时，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告，在街道办事处（镇人民政府）指导下，可以延长三十日对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选；候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告并进行增补。经第二轮补选业主委员会成员人数仍未达到法定最低人数的，本次业主大会召开失败，筹备组解散。
第二十八条首次业主大会未能通过法定表决事项，或者参加人数达不到法定条件的，筹备组应当宣布首次业主大会召开失败。经书面报告街道办事处（镇人民政府），可延期三十日重新组织筹备活动。再次筹备失败的，不再组织并书面向街道办事处（镇人民政府）报告后，筹备组解散。
第二十九条不具备成立业主大会条件或者出现本规则第
二十七条、二十八条情形，或者按照本规则第七十四条规定换届选举失败时，由街道办事处（镇人民政府）组织，成立由业主代表以及街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、建设单位、公安派出所等派员组成的本物业管理区域物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会代职期间，具备重新进行选举条件的，街道办事处（镇人民政府）应当组织指导新的选举工作。物业管理委员会自新的业主委员会产生之日起停止履职，十日内完成相关资料、财物移交后自动解散。
物业管理委员会的人数为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。
第三十条物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向县级物业管理主管部门备案，并可以持备案回执刻制印章。备案事项变更的，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位。
物业管理委员会成员名单、备案以及变更情况应当及时在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于十五日。
第三十一条首届业主委员会首次会议结束，筹备组将有关资料移交业主委员会后，自行解散。
第五节业主大会会议
第三十二条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参加。
第三十三条业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会
议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。业主常用联系方式和地址发生变化的，应当及时告知物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。因发生变化未及时告知而产生的法律后果，由业主个人承担。
第三十四条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第三十五条业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论向业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项建议以及业主本人的建议和意见。
召开业主小组会议可以采用会议形式，也可以采用书面征求意见形式。业主小组会议应当做好相应记录。
第三十六条业主代表参加业主大会会议的，应当在参加业主大会会议前15日内，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见；表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交。业主代表因故无法参加业主大会的，应当事先委托所代表区域内的一名业主参加，并出具业主代表本人签字的书面委托书。
第三十七条业主大会会议按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开十五日前，在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅、公告栏等人员进出通道，以及微信等新媒体进行公告，并以书面形式告知居（村）民委员会。有条件的，可以在主要媒体上公告；
（三）表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处（镇人民政府）指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告；
（四）业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督，并书面告知居（村）民委员会。
第三十八条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。采用书面征求意见形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人
签名。
第三十九条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上确认；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；
（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。
业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。
第四十条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第四十一条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第四十二条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
第四十三条一个专有部分面积有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。
第四十四条业主大会的表决票选项应当明确为赞成和不赞成两项。
参与表决未发表意见的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则或管理规约规定。但不适用首次业主大会会议的表决，也不适用于业主委员会成员的选举。
第六节业主大会定期会议和临时会议
第四十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次，听取业主委员会年度工作报告，表决需要提交业主大会审议的事项。
第四十六条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的；
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